Wie zoekt naar een huis in Spanje zonder aankoopmakelaar, ontdekt al snel dat de Spaanse vastgoedmarkt anders in elkaar zit dan de Nederlandse. Tussen het grote aanbod aan verkoopkantoren en nieuwbouwprojecten, is het niet altijd duidelijk wie welke belangen behartigt.
En naast de belangen: Wat kost een onafhankelijke aankoopmakelaar in Spanje eigenlijk? Hoe zit het met projectontwikkelaars en makelaarscommissies? En aan wiens kant staat zo’n makelaar wanneer puntje bij paaltje komt? Hieronder staat het Spaanse systeem helder en nuchter uitgelegd.
Verkoopmakelaar, projectontwikkelaar of aankoopmakelaar?
Het belangrijkste verschil op de Spaanse huizenmarkt is het onderscheid tussen de verkopende partij en de aankoopmakelaar. Vrijwel alle reclameborden, verkoopkantoren en advertenties zijn afkomstig van verkoopmakelaars of projectontwikkelaars. Zij werken uitsluitend in het belang van de verkoop:
De verkoopmakelaar heeft een verkoopopdracht van de huidige eigenaar. Het doel is dat specifieke huis zo snel mogelijk voor een maximale prijs te verkopen.
De projectontwikkelaar bouwt nieuwbouw en wil uitsluitend het eigen assortiment verkopen. Wie rechtstreeks bij een projectontwikkelaar binnenstapt of online informatie opvraagt, krijgt vanzelfsprekend alleen hun eigen projecten te zien. Een ontwikkelaar zal immers nooit vertellen dat het nieuwbouwproject twee straten verderop kwalitatief beter gebouwd is, gunstiger op de zon ligt of een betere prijs-kwaliteitverhouding heeft. Of dat er al een aantal “tweedehands” woningen te koop staan en direct beschikbaar van datzelfde project, van de eerste eigenaar.
Een onafhankelijke aankoopmakelaar in Spanje doet precies het tegenovergestelde. Deze staat voor de volle honderd procent aan de kant van de koper. Een 100% aankoopmakelaar heeft geen eigen huizenportefeuille. En is niet gebonden aan een vaste bouwer of ontwikkelaar.
De aankoopmakelaar scant de complete markt. Vergelijkt verschillende ontwikkelaars objectief met elkaar. En kijkt kritisch mee tijdens bezichtigingen. Klopt de vraagprijs met de actuele marktwaarde? Hoe zit het met de zon en hoe zit dat met de zon in de winter? Zijn er bouwkundige minpunten? En is het huis later ook weer vlot te verkopen wanneer je een nieuwe stap wil maken? Zo kiest een koper met het hart én het hoofd.
Nog even voor de duidelijkheid. We hebben het dan niet over de ” parttime aankoopmakelaar” die zijn of haar eigen assortiment heeft maar soms ook weer optreed als aankoopmakelaar.
Wat kost een aankoopmakelaar in Spanje?
Het klinkt voor veel buitenlandse kopers verrassend, maar in veruit de meeste gevallen betaalt de koper geen extra makelaarskosten voor aankoopbegeleiding.
In Spanje is het wettelijk en commercieel gebruikelijk dat de verkopende partij de volledige makelaarscommissie betaalt. Deze vergoeding zit standaard al verrekend in de vraagprijs van het huis. Dat geldt voor zowel bestaande bouw als voor nieuwbouwprojecten van projectontwikkelaars.
Schakelt een koper in Spanje een onafhankelijke aankoopmakelaar in? Dan verloopt dit via het Spaanse principe van collegiale samenwerking (colaboración). De verkoopmakelaar of de projectontwikkelaar deelt de reeds begrote commissie in de meeste gevallen met de aankoopmakelaar. De koopprijs van het huis blijft voor de koper exact hetzelfde, maar men geniet wel van onafhankelijke deskundigheid.
Het Spaanse registratiesysteem: meld je nooit zomaar zelf aan
Om gebruik te kunnen maken van dit kostenneutrale systeem geldt in Spanje één zeer strikte regel. Zodra iemand online zoekt naar een huis, treedt er een registratiesysteem in werking.
Vraagt een huizenzoeker rechtstreeks een brochure, prijslijst of bezichtiging aan bij een verkoopmakelaar of projectontwikkelaar? Of bezoekt men zelfstandig een modelwoning (piso piloto) op een bouwterrein? Dan worden naam en contactgegevens direct genoteerd in hun systeem.
Vanaf dat moment claimt de verkopende partij deze zoeker als ‘directe klant’. De ontwikkelaar of makelaar weigert vervolgens vrijwel altijd om de verkoopcommissie later nog te delen met een aankoopmakelaar.
Het gevolg is dat de koper er vanaf dat moment alleen voor staat tegenover de verkooporganisatie. Het advies is dan ook om een aankoopmakelaar altijd in te schakelen vóórdat men rechtstreeks reageert op advertenties, formulieren invult of modelwoningen bezoekt.
Zijn er uitzonderingen op de commissiedeling?
Het systeem van colaboración is de standaard, maar er zijn twee uitzonderingen waarbij een verkopende partij niet deelt:
- Rechtstreekse aanmelding: De koper heeft per ongeluk al direct contact opgenomen met de verkoper of projectontwikkelaar.
- Weigering samenwerking: Een verkopende partij weigert principieel om collegiaal samen te werken met externe aankoopmakelaars.
In die uitzonderlijke situaties maakt de aankoopmakelaar bij voorkeur vooraf een transparante afspraak met de koper. Dit over een vast percentage of een vooraf overeengekomen tarief. Zo weet de koper altijd vooraf exact waar men financieel aan toe is.
Belangen: voor wie werkt de aankoopmakelaar werkelijk?
Omdat de commissie voortkomt uit de koopprijs, vragen mensen zich soms af of een aankoopmakelaar wel echt neutraal kan blijven. Is er immers geen belang bij een snelle aankoop?
In de praktijk werkt dit juist beschermend. Een projectontwikkelaar móét uitsluitend zijn eigen projecten verkopen. Een verkoopmakelaar móét zijn eigen huizenaanbod kwijt. Een onafhankelijke aankoopmakelaar heeft daarentegen geen enkel eigen aanbod en is aan niemand gebonden.
Zijn er tijdens een bezichtiging twijfels over de papieren, de bouwkwaliteit, geluidsoverlast of de toekomstige waarde? Dan kan het huis zonder aarzeling worden afgewezen. Het collegiale deelsysteem geldt immers bij vrijwel elk ander huis of project aan de Costa Blanca. Een aankoopmakelaar kan simpelweg met de klant een alternatief zoeken, waar die commissie ook voor geldt. De verkopende partij heeft nooit belang bij ergens anders verder zoeken.
Duidelijke taakverdeling: aankoopmakelaar én advocaat
Een aankoopmakelaar is een vastgoedspecialist, geen jurist. Voor een veilige aankoop in Spanje werken kopers daarom bij voorkeur met twee complementaire professionals:
De aankoopmakelaar beoordeelt de praktische kant, denk aan de bouwkundige staat, de zon in zomer en winter , de reële marktwaarde, de locatiekwaliteit. En zij of hij voert de commerciële onderhandelingen.
De onafhankelijke advocaat voert het formele juridische en kadastrale onderzoek uit. De advocaat toetst de eigendomspapieren, controleert gemeentelijke bouwlicenties, verifieert bankgaranties bij nieuwbouw en stelt de officiële contracten op.
Het inschakelen van een onafhankelijke advocaat is bij elke transactie in Spanje essentieel. Een betrouwbare aankoopmakelaar werkt het liefst samen met deskundige advocaten, maar de keuze is altijd volledig vrij aan de koper. Daarnaast ontvangt een integere makelaar hiervoor nooit commissie of aanbrengpremies voor wat betreft de keuze voor een advocaat. Vraag dit bij twijfel ook aan de aankoopmakelaar.
Hoe herken je een betrouwbare makelaar aan de Costa Blanca?
De vastgoedmarkt in Spanje kent steeds strengere wettelijke consumentenbescherming. In de regio Valencia is officiële registratie tegenwoordig verplicht:
Het RAICV-register: Iedere professionele makelaar in de Comunitat Valenciana moet verplicht ingeschreven staan in het officiële makelaarsregister (Registro de Agentes de Intermediación Inmobiliaria).
Het API-keurmerk: Dit is de officiële beroepsvereniging van makelaars in Spanje (Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria). Aangesloten makelaars voldoen aan strenge toelatingseisen, vakbekwaamheid en beschikken over de verplichte beroepsaansprakelijkheidsverzekeringen en borgstellingen.
Het controleren van deze registraties biedt de beste zekerheid dat een aankoopmakelaar gecertificeerd, actueel geschoold en juridisch bevoegd is om kopers te begeleiden aan de Costa Blanca.